Строителноинвестиционният процес е сложен както от фактическа, така и от правна страна. В хода на строителството между различните страни в процеса възникват множество юридически отношения, които пораждат често неразбирателства и прерастват в правни спорове и в някои случай в съдебни процеси. Целта на строителството е реализиране на готова сграда. Във връзка с постигане на тази цел се сключват редица договори, като в тази публикация ще разгледаме най-често срещаните от тях.
ДОГОВОРИ ЗА ПРИДОБИВАНЕ НА ПРАВО НА СОБСТВЕНОСТ ИЛИ ПРАВО НА СТРОЕЖ
За да се реализира каквато и да е сграда на първо място е необходим терен, върху който тя да бъде изградена. Има различни сделки чрез които това може да се осъществи – покупко-продажба, замяна, дарение, договор за издръжка и гледане, учредяване на право на строеж (суперфиция) и други.
Всяка сделка има своите особености, като винаги е важна действителната воля на страните. Често въпреки че волята е една по настояване на строителя или инвеститора, сделката бива оформяна в друга форма (симулация). По този начин правните последици се променят генерално, като много често страните не са напълно наясно с тази промяна. В тази връзка правилото е, че договорите следва да отговарят на действителната воля на страните. Всички прикрити споразумения водят след себе си множество рискове.
ИЗСЛЕДВАНЕ НА СОБСТВЕНОСТТА ВЪРХУ ТЕРЕНА
Собствеността на парцела е от изключително значение при инвестиране в строителство, тъй като е възможно след реализиране на сградата да се окаже, че тя е изградена върху чужд имот и е станала негова по силата на приращение например (чл. 92 от Закона за собствеността).
Следва да се изясняват въпроси свързани с наследяване, съсобственост, съпружеска имуществена общност. Хронологично следва да се проверят предишните правни сделки с имота и как собствеността е стигнала до настоящия си титуляр/и.
Периодите на придобиване са изключително важни, защото е възможно да са били в действие различни закони и последиците да са различни. Тази работа следва да бъде свършена от добре подготвен юрист.
ПРЕЦЕНКА НА ИМОТА
Имотът следва да бъде проучен – неговия статут, реална площ, тежести на имота, тръбопроводи, електропроводи, комуникации (сервитутни зони).
УЧРЕДЯВАНЕ НА ПРАВО НА СТРОЕЖ
Най-честият случай на строителство започва с учредяване от собственика на право на строеж на инвеститора или строителя. Този договор се извършва с нотариален акт, като в него се посочват параметрите на бъдещата сграда.
Много често учредяването на право на строеж е свързано обезщетяване на собствениците на земята с самостоятелни обекти в бъдещата сграда. Този тип договор включва договор за строителство и договор за учредяване на право на строеж.
Обикновено тези договорки залягат в договор (често именуван предварителен), в който попадат параметрите и на двата договора – какво ще се изгради, при какви условия и т.н.
ДОГОВОР ЗА ИНВЕСТИЦИОННО ПРОЕКТИРАНЕ
Основен етап при започване на строителство е изработване на инвестиционни проекти. Съгласно чл. 148, ал. 4 от ЗУТ Разрешението за строеж се издава на възложителя въз основа на одобрен технически или работен инвестиционен проект, когато такъв се изисква. Допуска се разрешение за строеж да се издаде въз основа на одобрен идеен проект при условията на чл. 142, ал. 2. Разрешението за строеж се издава едновременно с одобряването на инвестиционния проект, когато това е поискано в заявлението.
Страни по договора са възложителя и проектант. Възложителят е собственикът на имота или лицето, на което е учредено право на строеж в парцела. Проектантът поема задължението да изготви инвестиционния проект. Проектантът следва да притежава проектантска правоспособност.
Съгласно чл. 160, ал. 2 взаимоотношенията между участниците в строителството се уреждат с писмени договори. Това с пълна сила важи и за договора за инвестиционно проектиране. Съгласно чл. 29, ал. 1 Закона за камарите на архитектите и инженерите в инвестиционното проектиране архитектите, ландшафтните архитекти, урбанистите и инженерите – регистрирани в съответната камара, получават възнаграждение за предоставяне на проектантски услуги, определено в писмен договор с възложителя на проектантска услуга, въз основа на свободно договаряне.
Договорите за изработване на устройствени планове и за инвестиционно проектиране на обекти от първа до четвърта категория по чл. 137, т. 1 – 4 от Закона за устройство на територията се регистрират в съответната камара в едномесечен срок от подписването им. Регистрите съдържат информация за наименованието и местонахождението на обекта, технически параметри и данни за възложителя и изпълнителя.
Договорът за инвестиционно проектиране регламентира изработване на
ДОГОВОРИ ЗА СТРОИТЕЛЕН НАДЗОР, ЗА ОЦЕНЯВАНЕ НА СЪОТВЕТСТВИЕ, ЗА ИЗВЪРШВАНЕ НА ДЕЙНОСТИ ОТ КОНСУЛТАНТ
Съгласно чл. 166 от ЗУТ консултанта има две основни роли:
- Да оценява съответствието на инвестиционните проекти
- Да упражнява надзор.
Договорът за консултантска услуга трябва да се сключва в писмена форма.
Договор за строителство
Договорът за строителство е разновидност на договора за изработка. Страни по договора за възложителя и строителя. Възложител е лицето, на което е учредено право на строеж или собственика на парцела. Понякога собственикът сам извършва строежа, като в този случай договор за строителство не се сключва.
Чл. 231. от ЗУТ гласи, че изискванията към физическите и юридическите лица, извършващи строителство, се уреждат със закон. Според чл. 3, ал. 2 от ЗАКОН ЗА КАМАРАТА НА СТРОИТЕЛИТЕ Строителите, изпълняващи строежи от първа до пета категория по чл. 137, ал. 1 от Закона за устройство на територията или отделни видове строителни и монтажни работи, посочени в Националната класификация на икономическите дейности, позиция „Строителство“,подлежат на вписване в Централния професионален регистър на строителя, наричан по-нататък „регистъра“.
Договорът задължително трябва да сключен в писмена форма.
В заключение
В хода на строителството могат да възникнат и други съпътстващи отношения, които да бъдат уредени с договор. При наличие от необходимост от сключване на договори във връзка със строителство е препоръчително да потърсите съдействието на компетентен юрист, за да избегнете неблагоприятни правни последици, както и потенциални вреди.
