Много често се случва човек да извърши подобрения в имот, който не е негова собственост. Но как следва да се уредят отношенията между подобрителя и собственика на имота? В тази публикация ще разкрием основните правила, които регулират правния режим на подобренията в чужд недвижим имот.
Основен принцип в съвременното българско право е този за неоснователното обогатяване. Извършването на подобрения от едно лице върху чужда вещ води до разместване на имуществени блага. В зависимост от положението, при което се случват тези подобрения, обезщетението за подобрителя е различно.
Важни термини, касаещи казусите свързани с подобрения
За целите на публикацията ще поясним някои често използвани правни понятия:
Подобрения
Подобрения, това са труд, средства и материали, които са извършени в имота, които покачват неговата стойност. Пример за подобрения са смяна на дограма, полагане на подова настилка, ремонт на баня и други.
Разноски
Разноските се различават от подобренията – те са разходите, които сте сторили във връзка с имота. Оценката на подобренията и разноските често се различава. Сумата, с която се увеличава стойността на един имот, не е равна на разходите, които са сторени по него.
Владелец
Владелец е това лице, което упражнява фактическата власт върху вещта, но не е неин собственик. Владелецът демонстрира психологическо отношение към вещта третира я като собствена.
Добросъвествен владелец
Владелецът е добросъвестен, когато владее вещта на правно основание, годно да го направи собственик, без да знае, че праводателят му не е собственик или че предписаната от закона форма е била опорочена. Достатъчно е добросъвестността да е съществувала при възникване на правното основание. Добросъвестността се предполага до доказване на противното.
Недобросъвестен владелец
Владее вещта на основание, което не е годно да го направи собственик, и владее, на основание което е годно да го направи собственик, но знае че праводателя му не е собственик или че предписаната форма е била опорочена.
Държател
Държател е лице, което осъществява фактическа власт върху чужд имот въз основа на договорно правоотношение с собственика – например наем.
Търпими действия
В Решение № 483 от 11.12.2012 г. на ВКС по гр. д. № 493/2012 г., ВКС, I г. о., е разгледан въпросът какво представляват търпимите действия. Прието е, че това са фактически състояния, при които се извършват действия спрямо вещ, без те да произтичат от договор със собственика или владелеца, а се извършват с тяхно съгласие като търпими, например почиват на близки приятелски или други лични отношения. Търпимите действия са именно действия, а не фактическа власт и по това трябва да се различават от държането, а значи и от владението, поради което и не могат да служат за основание за придобиване на владение. Тези действия се различават от държането и по това, че държането се упражнява по силата на съгласие със собственика (носителя на вещното право) или владелеца, т.е. по силата на договор, затова държането на вещта е право на държателя срещу лицето, което предоставя държането и се задължава за това. Тъй като държането почива на договор с лицето, което предава държането на властта, то е по дефиниция правомерно. За преустановяването на търпимите действия е достатъчно едностранното изявление на собственика или владелеца.
Различни хипотези, в които могат да се извършват подобрения в чужд имот
След като изяснихме същността на основните понятия е време да разгледаме най-често срещаните случаи, при които едно лице извършва подобрения в чужд имот.
Когато имотът е предаден на база предварителен договор
Една специфична форма на владение е това, което се основава на предварителен договор за покупко-продажба, при която владелецът е изначално недобросъвестен, защото знае, че все още не е придобил собствеността, но е уверен, че ще я придобие, тъй като насрещната страна по предварителния договор се е задължила да му я прехвърли. Независимо, че е недобросъвестен, владелецът, придобил фактическата власт върху вещта по предварителен договор, се ползва от правата на добросъвестен владелец. Съгласно чл. Чл. 72 от Закон за собствеността добросъвестният владелец може да иска за подобренията, които е направил, сумата, с която се е увеличила стойността на вещта вследствие на тези подобрения. Това увеличение се определя към деня на постановяване съдебното решение. Той може да иска да му се заплатят необходимите разноски, които е направил за запазване на вещта. До заплащане на подобренията и на разноските той има право да задържи вещта.
Когато имотът е нает от подобрителя
Съгласно сключен наемен договор наемателят държи и ползва имота на основание наемно правоотношение. На тази основа има качеството на държател на имотите. Той не ги свои, не ги владее по смисъла на чл. 68 от ЗС, и не нито добросъвестен владелец по смисъла на чл. 72 от ЗС, нито недобросъвестен владелец. Това означава, че отношенията между страните във връзка с договора следва да се уреждат в съответствие с постигнатите уговорки в него, а при липса на уговорки – по правилата за водене на чужда работа без пълномощие или неоснователно обогатяване. В този смисъл е и задължителната съдебна практика – Тълкувателно решение № 85 от 02.12.1968 г. по гр. д. № 149/68, ОСГК.
Съгласно чл. 61 от ЗЗД ако работата е била предприета уместно и е била добре управлявана в чужд интерес, заинтересуваният е длъжен да изпълни задълженията, сключени от негово име, да обезщети управителя на работата за личните задължения, които той е поел, и да му върне необходимите и полезни разноски заедно с лихвите от деня на изразходването им. Ако работата е била предприета и в собствен интерес, заинтересуваният отговаря само до размера на обогатяването му. Ако някой е предприел чужда работа въпреки волята на заинтересувания, последният отговаря по правилата за неоснователното обогатяване.
Когато имотът се владее от подобрителя
Владелецът на чужда вещ може да бъде добросъвестен или недобросъвестен. И добросъвестният и недобросъвестният владелец имат право на вземане за направените от тях разноски в чужд имот. На добросъвестния владелец по отношение на вземането му за разноски е приравнен владелецът, получил фактическа власт върху имота на основание предварителен договор (чл. 70, ал. 3 от ЗС).
Вземане за извършените необходими разноски имат както добросъвестният, така и недобросъвестният владелец. Необходимите разноски са тези, свързани със запазване на вещта, които не водят до увеличаване на нейната стойност.
Когато имотът е предаден от собственика въз основа на близки отношения с подобрителя
Лицето, което е извършило подобрения в чужд имот, без да е било обвързано с договор към собственика на имота, когато не е владелец и не е държател, не може да се ползва от разпоредбите на чл. 72 и 74 от Закона за собствеността. Неговите отношения със собственика за извършените подобрения се уреждат съобразно правилата за водене на чужда работа без пълномощие, съответно с правилата за неоснователното обогатяване, а за добивите от вещта – съобразно чл. 93 от Закона за собствеността.
Когато подобренията са извършени в съсобствен имот
Съсобственикът, който е извършил подобрения в съсобствения имот със съгласието на останалите съсобственици, не може да се ползва от разпоредбите на чл. 71, чл. 72 и чл. 74 от закона за собствеността.
Неговите отношения с останалите съсобственици се уреждат за добивите от правилото на чл. 93 и чл. 30, ал. 3 от Закона за собствеността, а за необходимите разноски за запазване на имота и подобренията – от правилото на чл. 30, ал. 3 от Закона за собствеността и тези за водене на чужда работа без пълномощие.
В заключение
Обикновено в живота казусите не са „изчистени“ от подробности и сложни правни и фактически отношения. В тази връзка е необходимо да се свържете с опитен адвокат, който да Ви подпомогне при защита на Вашите права и законни интереси при извършване на подобрения в чужд имот.
